签了认购书，交付定金5万元，能要回定金吗？

成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3808号

一、前言：

司法实践中，很多当事人在房产经纪人的各种劝说下，签订了房屋认购协议，并且缴纳了房屋定金。但后续实际签订的《商品房买卖合同》（预售）与之前签订的认购书条款内容大相径庭，明显显失公正。极大损害购房者的利益。这个时候合同是签还是不签？对方是否构成根本违约 ？认购书是否可以解除？购房者是否可以主张双倍定金呢？

二、案情简介：

2019年3月15日，原告谭**与被告成都****房地产开发有限公司签订《棠**府公园商品房认购书》，约定原告认购被告成都****房地产开发有限公司开发的位于成都市双流区警校路二段669号的房屋。同时约定：认购人应当自签订本认购书之日，向出卖人支付立约定金50000元。原告向被告缴纳定金50000元。后经原、被告协商一致，将签订合同的时间延长至2019年4月21日。原、被告签订《棠湖***公园商品房认购书》后，原告曾多次要求被告提供双方要签订的合同条款内容，但被告以种种理由不提供；后原告于2019年4月19日再次前往被告售楼部，被告的销售人员*静才出示和填写了被告公司拟与原告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同附件》、《前期物业服务合同》、《委托书》及《确认书》等文件。原告在看了被告提供的以上文件后认为，被告提供的以上文件内容显失公正，明显损害作为购房者的原告的利益，特别是被告提供的《合同附件》七《商品房买卖合同补充协议》中的条款内容，将《商品房买卖合同》改得面目全非，该合同的每个条款均存在损害购房者利益的内容；同时被告还要求原告必须签订的《委托书》及《确认书》（委托书和确认书的内容均为原告除缴纳正常的购房款外，另外额外需缴纳81660元给被告，原告从未听说），原告对被告提供的以上文书，要求与被告进行协商，但是，被告要求原告对以上合同、协议条款及其填写的内容，均必须完全接受，且必须按照被告公司提供的这个内容和条款签署，不得做任何变更、增加、减少。

原告诉讼请求：

1、判决解除原、被告双方于2019年3月15日签订的《***府公园商品房认购书》；

2、判令被告立即向原告双倍返还定金100000元及赔偿损失

3、本案的诉讼费由被告承担

原告诉讼代理人：汪毅律师、林荔枝律师

法院裁判结果：

本案最终在律师与对方房产公司代表人的多方沟通的前提下，双方最终达成协商处理，原告向申请撤诉处理。

和解的主要内容：

1、双方协商一致，同意解除2019年3.15日签订的《***府公园商品房认购书》；

2、出卖人将5万元定金无条件返还给认购人；

3、认购人不追究出卖人的违约责任

4、本案的诉讼费由出卖人承担。

三、相关法律分析及律师代理意见

1、合同的解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（民法典第五百六十三条）

2、预约合同

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。（民法典第四百九十五条）

3、律师代理意见

本案中认购人与出卖人之间签订商品房认购书，其性质可以认定为一种为了签订本约的预约合同，但后续签订的《商品房买卖合同》（预售）与之前谈好的认购书的内容严重不符合，严重损害购房者的利益，可以认定为出卖人对认购书的一种违约，认购人对此可以要求解除协议以及承担违约责任。本质上是出卖人对合同的主要条款的变更，视为根本违约。本案在法庭开庭前，律师与对方法定代表人多次协商沟通，促成了双方当事人的和解。鉴于对于的协商态度诚恳与认购方避免诉累 ，同意不追究对方的违约责任，最终解除了认购协议，原告也向法院申请了撤诉。

4、律师实务建议

商品房买卖纠纷日常生活中愈发频繁，房产销售者为了提高业绩口头答应承诺很多条件，但实际的商品房合同并没有该内容，建议购房者在签订商品房认购书前仔细审阅该合同内容，对于销售者口头的承诺最好留有证据或约定在认购书中，避免日后有诉讼纠纷。